Понятие недвижимости имущества
Содержание
РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Понятие недвижимости, имущества
1.2. Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.
1.3.
РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Нормативные правовые акты регулирующие сделки с недвижимостью
РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки
3.2. Характеристика системы регистрации в Казахстане по воле сторон
3.3. Деятельность нотариата и удостоверение сделок.
Сделки играют большую роль в хозяйственной жизни. О значении сделок можно судить уже потому, что все участники гражданского оборота осуществляют "жизнь в праве" главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основе которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека - от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей").
Такое же большое место занимают сделки с недвижимостью независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских и биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется обмен между участниками гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. Гражданский Кодекс Республики Казахстан в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место и последствиям признания их недействительными.
Примерами могут служить работы казахстанских авторов И. В. Кусаиновой, Л. К. Еркинбаевой, Д. У. Рыскалиева, К. М. Ильясовой и других.
В данное время перед гражданами и юридическими лицами стоят такие проблемы как повсеместно возникающие сложности при заключении и оформлении гражанско-правовых сделок с недвижимостью, постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.
Поэтому, я считаю, что тема "Правовое регулирование сделок с недвижимостью" является актуальной. Целью данной работы является Компетентное исследование вопросов правового значения сделок с недвижимостью.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1. Рассмотреть основные сделки с недвижимостью
2. Определить нормативно-правовое обеспечение сделок с недви¬жи-мостью
3. Выявить особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
В ходе написания выпускной работы использовались следующие методы:
• изучение литературы;
• обобщение материалов периодической печати;
• работа с нормативно-правовыми;
В разделе 1 рассматривается понятие и значение сделок с недвижимостью. Дается определение недвижимости и недвижимого имущества.
В главе 2 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.
В главе 3 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также их нотариальное удостоверение.
РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.4. Понятие недвижимого имущества
С точки зрения гражданского законодательства предпринимательская деятельность может быть представлена как совершение различного рода сделок. Сделка - один из наиболее распространенных юридических фактов. Что же такое сделка?
Ст. 147 ГК РК определяет понятие сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:
а) сделка есть действие, направленное на достижение определенной цели:
б) сделка - волевой акт.
Само понятие сделка сочетает в себе 4 элемента. Во-первых, это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, это субъективная сторона (воля и волеизъявление). В-третьих - это форма и в-четвертых - это содержание. Порок хотя бы одного элемента сделки приводит ее к недействительности.
Итак, основными условиями действительности сделки являются:
1) Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.
2) Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.
3) Форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом.
4) Содержание сделки не должно противоречить закону, т.е. речь идет о законности содержания сделки.
Все эти условия относятся и к сделкам с недвижимостью. Что такое недвижимость?
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 117 ГК РК. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда-плавания «река-море», космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 119 ГК РК).
Понятие, приведённое в ст. 117 ГК РК, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РК используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность; вещи, деньги и ценные бумаги; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права.
При использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.117 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?
Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.117 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.117 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.
Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.
На сегодняшний день все существующие в юридической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества можно условно разделить по двум критериям: 1) по соотношению понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь»: на мнения согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия; 2) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются: главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо указанные объекты являются составной частью земельного участка.
Формально, поскольку указанные объекты являются недвижимостью и не охватываются понятием «земельный участок», права на каждый их них требуют отдельной государственной регистрации. Однако в соответствии с тем, что в законодательстве Казахстана закреплен принцип неразрывности прав на земельные участки и расположенные на нем другие объекты недвижимости (п. 1 ст. 42, ст. 52 ЭК РК), на наш взгляд, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на каждый из объектов, прочно связанных с землей. Исключение в настоящее время должно быть сделано только в отношении зданий (сооружений). Регистрация прав на последние объекты связана с их особенностью. Остальные объекты, а именно, такие, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты, автомобильные дороги и др., на наш взгляд, в системе регистрации могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. По желанию участников сделки сведения о них могут быть подробно описаны в правоустанавливающих документах.
В мировой практике распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями или принадлежностью. По этой причине нет необходимости отдельно регистрировать права на часть вещи или ее принадлежность. Мы уже аргументировали свою позицию о том, что объекты, расположенные на земельном участке, не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности.
В соответствии с Гражданским кодексом РК предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 118 ГК РК в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
По мнению К. М. Ильясовой, объекты, связанные с землей могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. Однако с оговоркой, что концепция принадлежности может применяться только как фикция, т.е. можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности с тем, чтобы распространить на них правовой режим земельного участка. В более поздних высказываниях, К.М. Ильясова склоняется к мнению, что земельный участок и расположенное на нем строение — это сложная вещь.
Р.А. Маметова в качестве основных черт недвижимости выделяет: 1) прикрепленность к земле; 2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; 3) возникновение вещных прав на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательством порядке; 4) сохранение закона места нахождения недвижимого имущества при изменении места жительства его обладателя. Р.А. Маметова пишет, что не только природные свойства вещей лежат в основе деления вещей на движимые и недвижимые. Практическое значение указанного деления проявляется, прежде всего, из-за необходимости большей ограниченности распоряжением недвижимым имуществом и в большей прочности укрепления прав на это имущество по сравнению с имуществом движимым. По мнению Маметовой Р.А. многолетние растения, деревья, травы, фруктовые деревья и др., которые не должны засеиваться каждый год, можно рассматривать как часть земной поверхности. В то время как ежегодный урожай, получаемый в результате систематического труда скорее будет относиться к категории движимого имущества. Р.А. Маметова предлагает здания, сооружения производственного и непроизводственного характера, основные фонды, транспортные средства не потребляемые в процессе производства, капитальные вложения на улучшение земель, связанные непосредственно с основными фондами отнести к недвижимому имуществу. Одновременно с этим, указанным автором предлагается объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации до ввода в постоянную эксплуатацию, затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания в лесу сроком эксплуатации до 2 лет, временные сооружения, молодняк животных, птицу, многолетние растения, используемые в качестве посадочного материала отнести к движимому имуществу.
При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные. К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, кроме того, относятся вещи, имущественные права и другое имущество. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи.
Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.
Нами предлагается различать на законодательном и теоретическом уровнях понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием.
Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.
Под недвижимостью предлагается понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.
Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида: 1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра), 2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).
Согласно предложенной нами концепции недвижимого имущества, земельный участок, в зависимости от наличия или отсутствия
соответствующих условий, может относиться как к первому, так и ко второму виду недвижимости.
Согласно ст. 6 Конституции РК, формами собственности признаются государственная и частная, которые, в свою очередь, подразделяются на виды. Согласно п. 1 ст. 191 ГК РК частная собственность выступает как собственность граждан и негосударственных юридических лиц; согласно п. 1 ст. 192 ГК РК государственная собственность выступает в виде республиканской и коммунальной собственности. По критерию множественности субъектов в законодательстве выделяется также общая собственность, которая делится на общую совместную и общую долевую собственность.
1.2. Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.
Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства.
При заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав. Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:
- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами Центра недвижимости;
- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. Важно подчеркнуть, что ст.385 ГК РК, позволяющая не указывать цену в договоре (и этом случае цена может быть определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным. Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.
- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.
В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.
Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение, если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.323 ГК РК), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.
При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.
В соответствии с ГК РК некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки, договор уступки требования по сделке, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты).
Сделки с землей..
Оборот земельных участков в РК допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.
Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.
Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель.
Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.
Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РК, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РК, муниципальные образования.
Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.
Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.
Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.
РАЗДЕЛ 2 НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью
Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РК. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.
В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РК “Об акционерных обществах”. В Законе «О жилищных отношениях» подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.
Например, переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.
Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования
Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению.
Сделки с недвижимом имуществом также регулируются Законом Республики Казахстан «О браке и семье».
К примеру, супруги могут договориться о разделе имущества и свое соглашение удостоверить нотариально по желанию. Необходимо отметить, что такой радел имущества может быть произведен вне брачного договора, а также помимо него. Никакого соотношения брачного договора и соглашения о разделе имущества законодательством не установлено, что на практике может привести к возможным трудностям. В норме ст.36 Закона РК “О браке и семье” нотариальное удостоверение произведенного супругами раздела имущества возможно по желанию супругов, то есть не является строго обязательным. Такая формулировка приводит с неизбежностью к вопросу о законности, а также о возможности доказывания наличия соглашения о разделе имущества.
Разделенным будет считаться то имущество, которое поименовано в
соглашении. Имущество, в отношении которого супруги не имеют соглашения о разделе, а также имущество, которое нажито после заключенного соглашения о разделе, опять же будет считаться общей совместной собственностью супругов.
Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» определяет право собственности на жилье, что тоже является недвижимостью. В ст.11 данного закона сказано, что гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются. При этом основанием к возникновению права собственности могут быть совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству (ст.12).
Говоря о земельных участках, необходимо ссылаться на Земельный Кодекс, в котором посвящен целый раздел, касающийся права собственности, прав землепользования и иных вещных прав на землю.
1. Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передачи права собственности;
3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
2. Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
3. Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст.22).
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.
В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.
Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения реализуют указанные права с учетом положений Земельного Кодекса.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, могут быть: проданы или переданы безвозмездно в частную собственность; предоставлены в постоянное или временное землепользование; реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан или международными договорами.
В Земельном Кодексе дается понятие о праве землепользования которое относят к вещному праву. Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.
Право землепользования возникает путем: предоставления права землепользования; передачи права землепользования; перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право землепользования возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи территориальным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.
Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализацией имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.
Кроме перечисленных выше законодательных актов, правовое обеспечение сделок с недвижимостью дает Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более подробно о его применении я хочу представить в следующей главе.
По мнению К.М. Ильясовой, преимущественные интересы, не подлежащие государственной регистрации, признаются действительными без таковой и это положение должно использоваться при определении приоритета прав не недвижимое имущество и исключить необоснованную конкуренцию между ними.
РАЗДЕЛ 3
3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии ГК РК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно главы 4 ГК РК указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Все объекты государственной регистрации можно разделить на три группы.
Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 117 и ст. 119 ГК РК (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
Содержание права собственности регламентировано в ст. 188 ГК РК. К другим вещным правам в соответствии со ст. 195 ГК РК, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.
Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 195 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются.
В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.
Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.
2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Ограничениями (обременениями) прав, являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами.
3. Сделки с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.
В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.
Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РК. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору.
Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.
Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование Гражданского Кодекса, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация – процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном Указом. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ГК РК в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.
Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.
По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:
1. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.
Жилые помещения.
Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (Закон РК «Об ипотеке»).
Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир.
Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир.
Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты.
Договоры пожизненного содержания с иждивением.
Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договор аренды с выкупом.
Нежилые помещения.
Договоры дарения нежилых помещений.
Договор аренды с выкупом.
Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.
2. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года.
Договор аренды предприятия как имущественного комплекса.
Договор аренды земельных участков.
Договор аренды жилых помещений юридическими лицами.
Договоры субаренды с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.
Договоры ипотеки.
Договор залога права аренды недвижимого имущества.
3. Акцессорные сделки.
Уступка требования по зарегистрированной сделке.
Перевод долга по зарегистрированной сделке.
Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки.
Отступное по зарегистрированной сделке.
Отказ одаряемого принять дар.
Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.
Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);
- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);
- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;
- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;
- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
- предварительные договоры;
- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);
- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);
- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);
- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);
- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).
Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях:
- если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации;
- документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав....
РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Понятие недвижимости, имущества
1.2. Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.
1.3.
РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Нормативные правовые акты регулирующие сделки с недвижимостью
РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки
3.2. Характеристика системы регистрации в Казахстане по воле сторон
3.3. Деятельность нотариата и удостоверение сделок.
Сделки играют большую роль в хозяйственной жизни. О значении сделок можно судить уже потому, что все участники гражданского оборота осуществляют "жизнь в праве" главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основе которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека - от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей").
Такое же большое место занимают сделки с недвижимостью независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских и биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется обмен между участниками гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. Гражданский Кодекс Республики Казахстан в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место и последствиям признания их недействительными.
Примерами могут служить работы казахстанских авторов И. В. Кусаиновой, Л. К. Еркинбаевой, Д. У. Рыскалиева, К. М. Ильясовой и других.
В данное время перед гражданами и юридическими лицами стоят такие проблемы как повсеместно возникающие сложности при заключении и оформлении гражанско-правовых сделок с недвижимостью, постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.
Поэтому, я считаю, что тема "Правовое регулирование сделок с недвижимостью" является актуальной. Целью данной работы является Компетентное исследование вопросов правового значения сделок с недвижимостью.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1. Рассмотреть основные сделки с недвижимостью
2. Определить нормативно-правовое обеспечение сделок с недви¬жи-мостью
3. Выявить особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
В ходе написания выпускной работы использовались следующие методы:
• изучение литературы;
• обобщение материалов периодической печати;
• работа с нормативно-правовыми;
В разделе 1 рассматривается понятие и значение сделок с недвижимостью. Дается определение недвижимости и недвижимого имущества.
В главе 2 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.
В главе 3 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также их нотариальное удостоверение.
РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.4. Понятие недвижимого имущества
С точки зрения гражданского законодательства предпринимательская деятельность может быть представлена как совершение различного рода сделок. Сделка - один из наиболее распространенных юридических фактов. Что же такое сделка?
Ст. 147 ГК РК определяет понятие сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:
а) сделка есть действие, направленное на достижение определенной цели:
б) сделка - волевой акт.
Само понятие сделка сочетает в себе 4 элемента. Во-первых, это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, это субъективная сторона (воля и волеизъявление). В-третьих - это форма и в-четвертых - это содержание. Порок хотя бы одного элемента сделки приводит ее к недействительности.
Итак, основными условиями действительности сделки являются:
1) Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.
2) Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.
3) Форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом.
4) Содержание сделки не должно противоречить закону, т.е. речь идет о законности содержания сделки.
Все эти условия относятся и к сделкам с недвижимостью. Что такое недвижимость?
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 117 ГК РК. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда-плавания «река-море», космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 119 ГК РК).
Понятие, приведённое в ст. 117 ГК РК, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РК используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность; вещи, деньги и ценные бумаги; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права.
При использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.117 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?
Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.117 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.117 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.
Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.
На сегодняшний день все существующие в юридической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества можно условно разделить по двум критериям: 1) по соотношению понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь»: на мнения согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия; 2) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются: главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо указанные объекты являются составной частью земельного участка.
Формально, поскольку указанные объекты являются недвижимостью и не охватываются понятием «земельный участок», права на каждый их них требуют отдельной государственной регистрации. Однако в соответствии с тем, что в законодательстве Казахстана закреплен принцип неразрывности прав на земельные участки и расположенные на нем другие объекты недвижимости (п. 1 ст. 42, ст. 52 ЭК РК), на наш взгляд, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на каждый из объектов, прочно связанных с землей. Исключение в настоящее время должно быть сделано только в отношении зданий (сооружений). Регистрация прав на последние объекты связана с их особенностью. Остальные объекты, а именно, такие, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты, автомобильные дороги и др., на наш взгляд, в системе регистрации могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. По желанию участников сделки сведения о них могут быть подробно описаны в правоустанавливающих документах.
В мировой практике распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями или принадлежностью. По этой причине нет необходимости отдельно регистрировать права на часть вещи или ее принадлежность. Мы уже аргументировали свою позицию о том, что объекты, расположенные на земельном участке, не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности.
В соответствии с Гражданским кодексом РК предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 118 ГК РК в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
По мнению К. М. Ильясовой, объекты, связанные с землей могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. Однако с оговоркой, что концепция принадлежности может применяться только как фикция, т.е. можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности с тем, чтобы распространить на них правовой режим земельного участка. В более поздних высказываниях, К.М. Ильясова склоняется к мнению, что земельный участок и расположенное на нем строение — это сложная вещь.
Р.А. Маметова в качестве основных черт недвижимости выделяет: 1) прикрепленность к земле; 2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; 3) возникновение вещных прав на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательством порядке; 4) сохранение закона места нахождения недвижимого имущества при изменении места жительства его обладателя. Р.А. Маметова пишет, что не только природные свойства вещей лежат в основе деления вещей на движимые и недвижимые. Практическое значение указанного деления проявляется, прежде всего, из-за необходимости большей ограниченности распоряжением недвижимым имуществом и в большей прочности укрепления прав на это имущество по сравнению с имуществом движимым. По мнению Маметовой Р.А. многолетние растения, деревья, травы, фруктовые деревья и др., которые не должны засеиваться каждый год, можно рассматривать как часть земной поверхности. В то время как ежегодный урожай, получаемый в результате систематического труда скорее будет относиться к категории движимого имущества. Р.А. Маметова предлагает здания, сооружения производственного и непроизводственного характера, основные фонды, транспортные средства не потребляемые в процессе производства, капитальные вложения на улучшение земель, связанные непосредственно с основными фондами отнести к недвижимому имуществу. Одновременно с этим, указанным автором предлагается объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации до ввода в постоянную эксплуатацию, затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания в лесу сроком эксплуатации до 2 лет, временные сооружения, молодняк животных, птицу, многолетние растения, используемые в качестве посадочного материала отнести к движимому имуществу.
При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные. К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, кроме того, относятся вещи, имущественные права и другое имущество. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи.
Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.
Нами предлагается различать на законодательном и теоретическом уровнях понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием.
Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.
Под недвижимостью предлагается понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.
Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида: 1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра), 2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).
Согласно предложенной нами концепции недвижимого имущества, земельный участок, в зависимости от наличия или отсутствия
соответствующих условий, может относиться как к первому, так и ко второму виду недвижимости.
Согласно ст. 6 Конституции РК, формами собственности признаются государственная и частная, которые, в свою очередь, подразделяются на виды. Согласно п. 1 ст. 191 ГК РК частная собственность выступает как собственность граждан и негосударственных юридических лиц; согласно п. 1 ст. 192 ГК РК государственная собственность выступает в виде республиканской и коммунальной собственности. По критерию множественности субъектов в законодательстве выделяется также общая собственность, которая делится на общую совместную и общую долевую собственность.
1.2. Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.
Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства.
При заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав. Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:
- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами Центра недвижимости;
- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. Важно подчеркнуть, что ст.385 ГК РК, позволяющая не указывать цену в договоре (и этом случае цена может быть определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным. Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.
- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.
В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.
Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение, если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.323 ГК РК), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.
При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.
В соответствии с ГК РК некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки, договор уступки требования по сделке, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты).
Сделки с землей..
Оборот земельных участков в РК допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.
Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.
Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель.
Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.
Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РК, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РК, муниципальные образования.
Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.
Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.
Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.
РАЗДЕЛ 2 НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью
Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РК. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.
В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РК “Об акционерных обществах”. В Законе «О жилищных отношениях» подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.
Например, переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.
Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования
Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению.
Сделки с недвижимом имуществом также регулируются Законом Республики Казахстан «О браке и семье».
К примеру, супруги могут договориться о разделе имущества и свое соглашение удостоверить нотариально по желанию. Необходимо отметить, что такой радел имущества может быть произведен вне брачного договора, а также помимо него. Никакого соотношения брачного договора и соглашения о разделе имущества законодательством не установлено, что на практике может привести к возможным трудностям. В норме ст.36 Закона РК “О браке и семье” нотариальное удостоверение произведенного супругами раздела имущества возможно по желанию супругов, то есть не является строго обязательным. Такая формулировка приводит с неизбежностью к вопросу о законности, а также о возможности доказывания наличия соглашения о разделе имущества.
Разделенным будет считаться то имущество, которое поименовано в
соглашении. Имущество, в отношении которого супруги не имеют соглашения о разделе, а также имущество, которое нажито после заключенного соглашения о разделе, опять же будет считаться общей совместной собственностью супругов.
Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» определяет право собственности на жилье, что тоже является недвижимостью. В ст.11 данного закона сказано, что гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются. При этом основанием к возникновению права собственности могут быть совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству (ст.12).
Говоря о земельных участках, необходимо ссылаться на Земельный Кодекс, в котором посвящен целый раздел, касающийся права собственности, прав землепользования и иных вещных прав на землю.
1. Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передачи права собственности;
3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
2. Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
3. Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст.22).
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.
В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.
Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения реализуют указанные права с учетом положений Земельного Кодекса.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, могут быть: проданы или переданы безвозмездно в частную собственность; предоставлены в постоянное или временное землепользование; реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан или международными договорами.
В Земельном Кодексе дается понятие о праве землепользования которое относят к вещному праву. Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.
Право землепользования возникает путем: предоставления права землепользования; передачи права землепользования; перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право землепользования возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи территориальным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.
Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализацией имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.
Кроме перечисленных выше законодательных актов, правовое обеспечение сделок с недвижимостью дает Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более подробно о его применении я хочу представить в следующей главе.
По мнению К.М. Ильясовой, преимущественные интересы, не подлежащие государственной регистрации, признаются действительными без таковой и это положение должно использоваться при определении приоритета прав не недвижимое имущество и исключить необоснованную конкуренцию между ними.
РАЗДЕЛ 3
3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии ГК РК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно главы 4 ГК РК указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Все объекты государственной регистрации можно разделить на три группы.
Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 117 и ст. 119 ГК РК (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
Содержание права собственности регламентировано в ст. 188 ГК РК. К другим вещным правам в соответствии со ст. 195 ГК РК, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.
Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 195 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются.
В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.
Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.
2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Ограничениями (обременениями) прав, являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами.
3. Сделки с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.
В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.
Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РК. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору.
Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.
Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование Гражданского Кодекса, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация – процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном Указом. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ГК РК в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.
Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.
По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:
1. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.
Жилые помещения.
Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (Закон РК «Об ипотеке»).
Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир.
Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир.
Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты.
Договоры пожизненного содержания с иждивением.
Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Договор аренды с выкупом.
Нежилые помещения.
Договоры дарения нежилых помещений.
Договор аренды с выкупом.
Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.
2. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года.
Договор аренды предприятия как имущественного комплекса.
Договор аренды земельных участков.
Договор аренды жилых помещений юридическими лицами.
Договоры субаренды с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.
Договоры ипотеки.
Договор залога права аренды недвижимого имущества.
3. Акцессорные сделки.
Уступка требования по зарегистрированной сделке.
Перевод долга по зарегистрированной сделке.
Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки.
Отступное по зарегистрированной сделке.
Отказ одаряемого принять дар.
Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.
Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);
- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);
- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;
- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;
- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
- предварительные договоры;
- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);
- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);
- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);
- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);
- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).
Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях:
- если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации;
- документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав....
Толық нұсқасын 30 секундтан кейін жүктей аласыз!!!
Әлеуметтік желілерде бөлісіңіз:
Facebook | VK | WhatsApp | Telegram | Twitter
Қарап көріңіз 👇
Пайдалы сілтемелер:
» Туған күнге 99 тілектер жинағы: өз сөзімен, қысқаша, қарапайым туған күнге тілек
» Абай Құнанбаев барлық өлеңдер жинағын жүктеу, оқу
» Дастархан батасы: дастарханға бата беру, ас қайыру
Соңғы жаңалықтар:
» 2025 жылы Ораза және Рамазан айы қай күні басталады?
» Утиль алым мөлшерлемесі өзгермейтін болды
» Жоғары оқу орындарына құжат қабылдау қашан басталады?