Оценка имущества компании «Забота» для целей страхования

Содержание
ВВЕДЕНИЕ 2

1. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ 7
1.1. Общие понятия и принципы оценки 7
1.2. Терминология оценки 11
1.3. Выбор целей оценки 12
1.4. Основные подходы к оценке имущества 14

2. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА И ЕГО СТРАХОВАНИЕ 22
2.1. Страховая деятельность в РК 22
2.2. Страхование имущества 30
2.3. Экономическое содержание понятия «страховая стоимость» 35
2.4. Методы используемые для оценки стоимости имущества при
страховании 37

3. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА КОМПАНИИ «ЗАБОТА» ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРАХОВАНИЯ 46
3.1. Этапы процесса оценки стоимости имущества 49
3.2. Оценка страховой стоимости недвижимого имущества 55
3.3. Оценка страховой стоимости оборудования 56
3.4. Оценка страховой стоимости автотранспортной и специальной
техники 57

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 63
ПРИЛОЖЕНИЕ

1 ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ

1.1 Общие и принципы оценки

Особенностью профессиональной оценочной деятельности является, с одной стороны, ее прямое родство с фундаментальными дисциплинами – экономикой и правом. С другой стороны, - она погружена в самую широкую хозяйственную практику, включая также имущественные отношения по поводу личного (приватизированного) имущества, к которому, прежде всего, относится жилая недвижимость.
По «здравому смыслу», казалось бы, чего проще: надо выяснить суждения людей о том, сколько стоит та или иная вещь. Иначе говоря, узнать, во сколько оценивают эту вещь – в деньгах или в другом эквиваленте. Подобный социологизм в данное время используется практически любой не очень крупной оценочной фирмой.
Однако, кажущаяся простота оказывается обманчивой, прежде всего, потому что оценивается, на самом деле, не просто вещь, как изолированный физический объект, а вместе со всеми обстоятельствами места, времени и образа действий, которые возможны по отношению к этой вещи. Вместе со всеми обстоятельствами, которые закрепляются правами собственности или, что, то же самое, имущественными правами, вещь становится имуществом (или собственностью в бытовом, а не в строгом юридическом понимании).
Оценка имущества есть одновременно и предпосылка, и следствие справедливого рынка (fair market), т.е. рынка, функционирующего по общепринятым (международным) правилам. Специфика профессиональной оценочной деятельности заключается, прежде всего, в том, что необходимым условием соответствия ее собственным методологическим основаниям является независимость оценщиков [5].
В соответствии с принятым Законом для обеспечения независимости оценщиков «Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки» (Статья 10 Закона) [6].
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости, что тоже является гарантией независимости оценщика.

Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-П определяет, что оценка - это «определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки», а оценочная деятельность - «предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами»[6].
Принципы оценки, ясно изложенные в типовых базах оценки, и использование установленной четко сформулированной методологии оценки образуют фундамент, на котором основываются ясно представленные и доступные для понимания оценки. Они устанавливают модель, на основе которой будет оцениваться работа оценщика.
К оценке применимы многие хорошо известные принципы. Среди них принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и продуктивность рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости[7].
Однако Законом установлено, что основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.
Закон также определяет еще одно основное и очень важное понятие - рыночная стоимость. «Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
•цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было»[6].
Комментарии:
«...наиболее вероятная цена...» - самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии какого-либо из признаков специальной стоимости.
«...на основании сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых, специфических взаимоотношений (как, например, между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и съемщиком), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
«...в условиях конкуренции...» делает акцент на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.
«...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах...» предполагает, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации задним числом. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле-продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент[7].
В принципе, Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» определяет многие понятия и определения, связанные с оценочной деятельностью. Поэтому, не останавливаясь на общих понятиях, перейдем, непосредственно, к оценке имущества и определению имущества, данному Международной Комитетом по стандартам оценки.
Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле «имущество» представляет собой совокупность частных прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, обозначаются юридическим термином движимость, а собственность на них называют движимым имуществом.
Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации[1].
Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. Эти юридические понятия не являются признанными на территории Республики Казахстан, они употребляются в Международных Стандартах Оценки. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью.
Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое свидетельство о праве собственности - отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество - не является физическим понятием.
Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые предметы1, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.
В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.
В международных стандартах бухгалтерского учета, на которые ссылается проводится различие между осязаемыми, неосязаемыми и инвестиционными активами. Особое значение имеют следующие термины и понятия:
Текущие активы - это активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе,
например, запасы, счета дебиторов, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как фиксированные активы также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.
Примечание: разделение имущества на осязаемое (1ап§1Ые ргореггу) и неосязаемое (т1ап§1Ые ргореггу), находит отражение в праве большинства зарубежных стран. Такая позиция правовой доктрины и практики означает принципиальный отход от первоначального, традиционного понимания объектов права собственности. Правовая система зарубежных стран, относит к неосязаемому имуществу, с одной стороны - круг прав на технические и нетехнические объекты промышленной собственности (изобретения и «ноу-хау», образцы и товарные знаки, фирменные наименования и прочее), а с другой стороны, — круг прав на объекты финансовой и коммерческой собственности, выступающих в виде прав требования на основании денежных документов (облигации, векселя, чеки и прочее) и товарораспорядительных документов (коносаменты, накладные и прочее).
Фиксированные активы - это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории:
Основные активы (основные средства) - это активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе - в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории. Прочие долгосрочные активы - активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности в течение длительного срока, в том числе долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы.
С учетом того, что имущество является юридическим понятием, которое вместе с тем широко используется и для обозначения недвижимости и/или движимости, в оценочной деятельности это понятие используется в широком смысле. В данном контексте оно может относиться как к праву собственности, так и к самому физическому объекту, находящемуся в собственности. Принимая это соглашение, мы можем проводить различие между имуществом в общем контексте процесса оценки и имуществом, понимаемым как активы - в рамках бухгалтерских соглашений[7].

1.2 Терминология оценки

Оценке стоимости имущества, как и любому другому научно-практическому направлению человеческой мысли свойственно наличие специфической терминологии.
Поскольку в Казахстане оценка имущества только начинает развиваться, то вполне естественным является отсутствие консенсуса в используемой терминологии. А как показала практика, основные разногласия и отсутствие взаимопонимания оппонентов при обсуждении процесса оценки имущества вызывает именно различная трактовка используемых терминов.
В такой ситуации существует единственно возможный путь для нахождения общего языка - использование некоторого стандарта терминов. И тут можно пойти по двум направлениям:
Использовать российские специальные стандарты.
Использовать иностранный накопленный опыт в оценке имущества.
Вероятно, предпочтительным является второй путь, поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит общаться на одном языке с западными коллегами.
Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского опыта стандарты В8У Американского Общества Оценщиков (А8А). Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт В8У-1 принятый в 1988 году и дополнения к стандарту В8У-1 принятые в 1991 году[8].
Также существенное значение имеет опыт европейских оценщиков, а именно Приложение 11.01 Европейских Стандартов Оценки Недвижимости (ТЕООУА).
Прежде чем заниматься оценочной деятельностью, необходимо усвоить современное понимание стоимости имущества.
Язык, которым выражаются, прежде всего, исходные понятия, является предметом особого внимания при рассмотрении современного состояния оценочной деятельности. Ее современное состояние можно охарактеризовать одновременным расширением международных норм (стандартов) и углублением, проникновением во все поры хозяйственной практики тех национальных организаций (институтов), которые становятся общественным (публичным) инструментом, обеспечивающим объективное определение стоимости имущества.
В связи с этим возникает практическая необходимость точного соответствия понятий оценочной деятельности в разных национальных языках, в каждом из которых имеется своя специфика. Например, во французском языке, который долгое время был основным языком международных документов, существует единое понятие (ргорг1е1ё), которое в русском и английском языках разделяется на два: имущество (ргореПу) и собственность {оу^пегзЫр).
В другой плоскости различий международного характера следует выделить не только противопоставление бытового (обыденного) языка и профессионального (научного) языка, но и то, что профессиональных языков столько, сколько есть обособившихся дисциплин. Междисциплинарные противоречия в понимании тех или иных терминов затрудняют профессиональную деятельность подчас даже в большей степени, чем бытовое непонимание профессионального языка[1]. ....