Оценка объектов недвижимости в целях налогообложения (на примере АО «ЕСКО»)

Содержание
ВВЕДЕНИЕ ......................................................................................................................................
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................................
1.1 Понятие ''недвижимое имущество'', виды стоимости и принципы оценки объектов недвижимости........……………………………….......
1.2 Технология оценки объектов недвижимости .........................................
1.3 Сфера налогообложения объектов недвижимости………... ................
1.3.1 Подоходный налог с юридических и физических лиц………………
1.3.2 Земельный налог ………………………………………………………
1.3.3 Налог на имущество юридических и физических лиц …………….
2 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ .....................................................
2.1 Методы оценки земли ..............................................................................
2.2 Методика оценки объектов недвижимости затратным подходом .......
2.2.1 Определение восстановительной стоимости ........................................
2.2.2 Определение износа объектов недвижимости ......................................
2.2.3 Преимущества и недостатки затратного подхода ...............................
2.3 Сравнительный подход оценки недвижимости ....................................
2.4 Использование доходного подхода при оценке недвижимости ..........
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ЕСКО») ........................................................................................………........
3.1 Краткий анализ и заключение о налогооблагаемой стоимости.............
3.2 Анализ объектов недвижимости ...............................................................
3.3 Оценка стоимости объектов недвижимости ...........................................
3.4 Согласование результатов ........................................................................
3.5 Сертификация оценки ………………………………………………….
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..............................................................................................................................
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .............................................................................................................
Приложения… ..........................................................................................................
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Методическими основами оценки стоимости объектов недвижимости являются понятия, различные подходы и методы, принцип и технология (последовательность) оценки.
1.1 Понятие ''недвижимое имущество'', виды стоимости и принципы оценки объектов недвижимости.
Каждый из нас является обладателем недвижимости, но, скорее всего не каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и дачи, относится к недвижимому имуществу.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Законодательством Республики Казахстан для указанных видов имущества (движимое и недвижимое) устанавливается различный правовой режим [16].
В Гражданском кодексе республики Казахстан в статье 117 определено понятие ''недвижимое имущество'' [2]:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания ''река-море'', космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно статье 119 ГК РК:
1. Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
3. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав'' [2].
В соответствии с ''Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', утвержденным постановлением Правительства от 20 февраля 1997 года № 236 ''объектом недвижимости признается также предприятие как имущественный комплекс со всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его деятельности'' [6].
Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении определенных правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает [16].
Виды стоимости объектов недвижимости.
Существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность; дефицитность; возможность отчуждаемости объектов.
Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вернет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, которая отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости [34].
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют располагая всей доступной информацией об объекте, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было [3].
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т.е. от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Концепция рыночной стоимости основывается на наличии для типичного покупатель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.
Ниже в данной работе приведены основные виды стоимости, отличные от рыночной.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведения оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта аналогичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).
Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.
Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи и т.д.).
Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формируется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операции и т.д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связанных с описанием объекта оценки:
- местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости (учитываются уровни развития конкретного региона, города, района местоположения недвижимости и характер соседнего окружения);
- сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любые землетрясения, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитываются в итоговой оценке стоимости;
- экологические факторы – параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды и т.п.).
Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого здания:
- архитектурно-конструктивные и планировочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям, функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т.д.;
- наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия, которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;
- наличие машин, оборудования и прочих компонентов, не связанных с недвижимостью, но оцениваемых вместе со зданием;
- состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться.
Принципы оценки объектов недвижимости.
Принципы являются теоретической основой оценки стоимости объектов недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории [34]:
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принципы, отражающие компоненты объекта;
- вклада;
- предельной продуктивности;
- сбалансированности.
1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- замещения;
- ожидания;
- полезности.
2) Принципы, связанные с рыночной средой:
- внешних воздействий;
- изменения;
- спроса и предложения;
- соответствия;
- конкуренции.
Ниже приведены основные принципы прямо или косвенно используемые в данной работе.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
- максимальная эффективность;
- финансовая обоснованность;
- физическая осуществимость, соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.
Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: - ограничение этажности;
- запрет на строительство в данном месте, зонирование;
- перспективы развития города и района;
- негативные настроения местного населения;
- пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.
Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.
Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.
Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогают максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.
1.2 Технология оценки объектов недвижимости.
Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная [34].
Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
При массовой оценке на значительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.....