Методы оценки земли

Содержание
Введение 3
Земля как объект экономической оценки 4
Доходный подход к оценке земельных участков 11
Сравнительный подход к оценке земельных участков 14
Затратный подход к оценке земельных участков 21
Заключение 25
Список используемой литературы
Введение
В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее:
- земля как объект экономической оценки;
- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);
- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);
- затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
В современных условиях РК земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификой данного объекта;
2) неразработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостью земельного рынка в стране.
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
Земля как объект экономической оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
В современных условиях РК земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификой данного объекта;
2) неразработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостью земельного рынка в стране.
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:
А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;
Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;
В) плата за землю, налогообложение;
Г) санкции за нарушение земельного законодательства.
В Конституции РК подчеркивается, что земля и другие при¬родные ресурсы используются и охраняются в Казахстане как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в част¬ной, государственной, муниципальной и иных формах собственно¬сти.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво¬бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару¬шает прав и законных интересов иных лиц .
Земли, находящиеся в собственности РК и субъектов, являются государственной собственностью. В ее со¬ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об-щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде-ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РК.
В муниципальной собственности находятся все земли в преде¬лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го¬сударственной собственности и переданных в частную собствен¬ность.
Граждане РК могут иметь земельные участки на праве собст¬венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Юридические лица РК могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ¬ственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре¬зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.
В Гражданском кодексе РК закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного
лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка¬тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп¬лены:
— компетенция РК и ее субъектов, госу¬дарственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений;
— все формы права собственности и других прав на землю;
— права и обязанности всех собственников земли;
— порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле¬устройства;
— меры правовой охраны земель;
— порядок разрешения земельных споров;
— ответственность за нарушение земельного законодательства.
В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко¬декса РК, который учитывает произошедшие после 1991 года ры¬ночные преобразования, а также потребности современного эконо¬мического развития страны.
Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем¬ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ¬ственном земельном кадастре и документах государственной реги¬страции прав на землю.
Зонирование земель — разделение земель на земельные уча-стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РК. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст¬вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.
Целевое назначение земель — установленные законодательст¬вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет¬ных целей в соответствии с категориями земель.
Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель¬ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за¬коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате¬гории.
Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются законами, законами субъек¬тов РК и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.
Разрешенное использование земельного участка — использо¬вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ¬ленных ограничений и обременении.
Разрешенное использование определяется на основе зонирова¬ния земель, градостроительной и землеустроительной документа¬ции. Разрешенное использование земельного участка может со¬держать требования к:
— способам использования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодо¬родия почв или ухудшению окружающей природной среды;
— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;
— размещению социально - культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
— видам пользования, оказывающим негативное воздействие
на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас¬ностью;
— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;
— сохранению зеленых насаждений;
— иным требованиям, установленным закона¬ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек¬тов РК и нормативными правовыми актами органов местного са-моуправления.
Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РК и органами мест¬ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре¬доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле¬дующих документах:
— в постановлениях органов исполнительной власти и в ре-шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе-мельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
— в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове¬ряющих права на землю;
— в документах государственного земельного кадастра;
— в документах государственной регистрации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа¬ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста¬новлено законом, право собственности на земельный участок рас¬пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх¬ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру¬гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна¬чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели¬мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра¬зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ¬ственной регистрации.
Неделимым признается земельный участок, который по сво-ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис-пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель¬ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.
Участниками земельных отношений являются Республика Казахстан, субъекты РК, муниципальные образования, юридические лица и граждане РК. Собственник земельного участка вправе ис¬пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными за¬конами и не нарушает прав других лиц.
Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:
а) земля является природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо¬сти;
б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно¬гоцелевого использования земли:
— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
— как пространства для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения раз¬
личных объектов недвижимости;
в) земельный фонд выступает основой формирования среды
проживания населения страны и обеспечивает экологическую
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому
во всех странах государство регулирует использование земли од¬новременно, как природного и хозяйственного объектов;
г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия физического и
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок
эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои-мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;
д) использованием и охраной земли в РК как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со¬ответствующих территориях.
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи¬тывать возможность их одновременного использования как при¬родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рацио-нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способ¬ствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об¬ласти землепользования и градостроительства.
Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив¬ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не¬рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Казахстан располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час¬ти национального богатства, несовершенство земельного законода¬тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не¬эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре¬форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра¬ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи-тельства.
К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе-ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя-щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по¬селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско¬го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра¬щения права собственности на землю, права землевладения, зем¬лепользования и аренды на эти участки.
В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее слож¬ными объектами для оценки.
Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито¬рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга¬низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ¬водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве¬денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто¬рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РК или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.
К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.
В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со¬оружений, необходимых для использования водных объектов.
Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен¬ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно¬му земельному участку.
Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит .....