Азаматтық кодекс | Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығы

Мазмұны
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүлікті мәні және жіктеуі
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні
1.2 Жылжымайтын мүлікті жіктеу
2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығы
1.3 Тұрғын жылжымайтын мүлік нарығы
1.4 Тұрғын емес жылжымайтын мүлік нарығы
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттілігі бекітілген. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Кез – келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты – “әрбір отбасын қолайлы тұрғын үймен және қоршаған ортамен қамтамасыз ету”.
Жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер нарығы ауқымы кең нарық болып саналады. Тұрғын үй –нарықтық экономикада экономиканың түрлі секторының даму қарқының және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші.
Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен – ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.
Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, нарықтық қатынастарға өтуі бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды.
Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте “Қазақстанның бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы” атты халыққа Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен. Сонымен қатар, тұрғындардың жекелген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында “Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005 – 2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” және өзектілігімен жалғасын тапқан “2008 – 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” қабылданған.
Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу қажеттілігін туындатты.
Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің құрылуын, мысалы бизнес – орталықтарда онан әрі бизнес – қонақтардың – қонақ үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орныдарына қажеттілгі туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен аяқталады.
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш нарықты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік нарығын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ.
Осы курстық жұмыста жылжымайтын мүлікті бағалау басты проблемалардың бірі болып отыр. Осы жұмыста жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болатындығын және нені жатқызуға болмайтындығын шешу үшін: объекті бөлімінің қалай қосылғанын және басқа объектіге сол бөлім қолданылуын қараймыз. Жылжымайтын мүлік түсінігіне жер учаскесін, кеңістік және жер асты байлығы жатқызуды ,мемлекеттегі жер және жылжымайтын мүлік меншігіне ерекше көңіл бөлінуді негізгі мақсат қылып отырмыз.
Жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге асырылуының алғы шарты функциялардың бірыңғай федералды орган шеңберінде шоғырлануы болып келеді. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі, оның нарықтық сипаты болыпуын. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен сатып алуға тек шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін қарастырамыз. Жылжымайтын мүлік негізгі үш түрге бөлінуін: жер, тұрғын үйлер және ғимараттар теренрек қарастырамыз. Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін учаскемен сәйкестігі бойынша жүзеге асырылуын, ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы болуын.
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпараттын пайда болуының мүмкінділіктері арқылы: олар кәсіпорын дамуының қандай мүмкіндіктерін көрсетеді; кездескен және болашақта кездесуі мүмкін мәселелерді шешу болып отыр. Ақпарат қамтылуына байланысты сапалы, сандық және аралас болуына байланысты. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесіндегі объектілер мен субъектілер, және оларға нені жатқызатындығы жайлы, немесе бағалау кезіндегі қағйдаларды қарастыру болып таблады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен қағидаларымен осы курстық жұмыста танысатын боламыз.[1]
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні
Жылжымайтын мүлік (Недвижимое имущество) — азаматтық актіде жеке тұлға не заңды тұлғаның иелігіндегі жер және басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер (ғимараттар, заводтар және т.б.
Жылжымайтын мүліктің негіздемесі
«Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрі – Банктер туралы Заң) 34-бабына сәйкес Банктік заем операциялары басқару органы бекітетін Банктің iшкi кредит саясаты туралы ережелерге сәйкес жүзеге асырылады. Банктер заем операцияларын жүзеге асыру кезінде тәуекелді төмендету мақсатында Ережелер жасайды, жеке және заңды тұлғаларға кредит беру шарттарын, сондай-ақ заем берілу мүмкін тұлғалар санатына қажетті төлем қабілеттілігі критерийлерін анықтайды.
Басқаша айтқанда банктер коммерциялық ұйым ретінде өзінің кәсіпкерлік қызмет аясында тәуекелдерді азайту мақсатында дербес өз қызметтерін ұсыну шарттары туралы шешім қабылдайды.
Қаржы құрылымдары неғұрлым белсенді болса соғұрлым үлкен тәуекелге ұшырайтынын атап өту қажет.
Банк қызметіне тән тәуекелдердің ең маңыздысы – бұл берілген кредиттерді қайтармау тәуекелі.
Банктер өз қызметінің ерекшелігі күшінде қолданыстағы заңнамаға сәйкес кредит тәуекелдерін азайтудың түрлі тәсілдерін, оған жататын оның ішінде берілетін заемдарды қамтамасыз ету талаптарын пайдаланады.
Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің (бұдан әрі - Кодекс) 721-бабының 1-тармағына сәйкес заем нысанасын қайтару және сыйақы төлеу жөнiндегi мiндеттемелердi орындау Кодексте көзделген әдістермен қамтамасыз етiлуi мүмкін.
Кодекстің 292-бабына және Банктер туралы Заңның 35-бабына сәйкес кредиттердің қайтарымдылығы тұрақсыздық айыбымен, кепілмен, кепiлдiкпен, кепілдемемен және заңдармен немесе шартпен көзделген басқа әдістермен қамтамасыз етiлуi мүмкін.
Кодекстің 299-бабына сәйкес міндеттемеге сәйкес несие берушiнiң (кепiл ұстаушының) борышкер кепілмен қамтамасыз етілген мiндеттеменi орындамаған ретте кепілге берілген мүлiк құнынан Кодексте белгіленген алып тасталатындарды қоспай, осы мүлік тиесiлi адамның (кепіл берушiнiң) басқа несие берушiлердiң алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы бар мiндеттеменi атқаруының осындай әдiсi кепіл деп танылады.
Кодекстің 301-бабына сәйкес кез келген мүлік, соның iшiнде айналымнан алып тасталған заттар несие берушiнiң жеке басымен тығыз байланысты талаптар, атап айтқанда алименттер, өмiрiне немесе денсаулығына келтiрiлген зиянды өтеу туралы талаптар және заң құжаттарымен оларды басқа тұлғаға беруге тыйым салынған өзге құқықтар, заттар мен мүлiктiк құқықтар (талаптар) кепіл мәні бола алады.
Кодекстің 188-бабымен меншік құқығы дегенiмiз - субъектiнiң заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын өзіне тиесiлi мүлiктi өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы белгіленді.
Меншік иесі өзіне тиесiлi мүлікке қатысты өз қалауы бойынша кез келген әрекеттер жасауға, соның iшiнде бұл мүлiктi басқа адамдардың меншiгiне беріп, иелiгiнен шығаруға, өзі меншік иесі болып қала отырып, оларға мүлiктi иелену, пайдалану және оған билік ету жөнiндегi өз өкiлеттiгiн тапсыруға, мүлiктi кепілге беруге және оған басқа да әдістермен ауыртпалық түсіруге, оларға өзгеше түрде билік етуге құқылы.
Кодекстің 305-бабына сәйкес Борышкердің өзі де, үшiншi жақ та кепіл беруші болуы мүмкін.
Кодекстің 304-бабымен ортақ меншiктi құрайтын мүлік кепілге барлық меншік иелерiнiң келiсуiмен ғана берiлуi мүмкiн екендігі көзделген. Ортақ мүлiктегi үлеске құқық кепiлдiң дербес мәні бола алады.
«Неке және отбасы туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 33-бабының 3-тармағына сәйкес бұл ретте ерлі-зайыптылардың бiреуi жылжымайтын мүлікке билік ету жөнінде мәміле мен нотариаттық куәландыруды және (немесе) заңда белгіленген тәртіппен тiркеудi талап ететін мәміле жасауы үшін басқа жұбайдың нотариат куәландырған келiсiмiн алуы қажет екенін атап өту қажет.
Сонымен бірге, меншік құқығымен тиесiлi мүлікті кепілге беру туралы шешімі меншік иесінің ерік білдіруі болып табылады.
Жылжымайтын мүлік кепіл шартын банкпен жасай отырып заемшы және (немесе) кепіл беруші өзіне қабылдаған міндеттемелерді орындамаған немесе тиісті орындамаған жағдайда, банктің Қазақстан Республикасының шартында және қолданыстағы заңында көзделген іс-шараларды жүзеге асыруына келісімін береді.
Кодекстің 317-бабында борышкер кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi орындамаған немесе тиiсiнше орындамаған кезде кепiл ұстаушының (несие берушiнiң) талаптарын қанағаттандыру үшiн кепiлге берiлген мүлiктен ақы өндiрiп алуы мүмкiн екендігі көзделген.
«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының Заңының (бұдан әрі – Ипотека туралы Заң) 20-бабына сәйкес борышкер негiзгi мiндеттеменi орындамаған жағдайда кепіл ұстаушы өз талаптарын:
1) ипотеканы сот тәртiбiмен өткiзу;
2) егер бұл заң актiлерiнде немесе ипотека шартында не тараптардың кейiнгi келiсiмiнде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тәртiппен өткiзу;
3) осы Заңның 32-бабына сәйкес сауда-саттық өткiзiлген жоқ деп жарияланған жағдайда кепілге берілген мүлiктi өз меншiгiне көшіру арқылы қанағаттандыруға құқылы екендігі белгіленді.
Үшiншi тұлға (заттай кепiлгер) болып табылатын борышкер және/немесе кепiл берушi Ипотека туралы Заңның 22-бабына сәйкес кепіл затын сату өткiзiлгенге дейiн кез келген уақытта кепiл ұстаушының ипотекалық шарттың талаптарына сәйкес оларды қанағаттандыру кезiне қарай оларда бар көлемдегi талабын орындап, одан айыпақы өндiрiп алуды және оның өткiзiлуiн тоқтатуға құқылы. Бұл құқықты шектейтiн келiсiм жарамсыз болып табылады.
Ипотеканы сот тәртiбiмен өткiзу
Кепілге берiлген мүлікті сот тәртібімен өткізу тәртібі Кодекстің 319-бабында және Ипотека туралы Заңның 21-бабында белгіленген.
Сонымен, ипотеканы сот тәртiбiмен өткізу кепіл ұстаушының шағымы бойынша сот шешiмiне сәйкес жүргiзiледi. Бұл ретте ипотеканың мәнi болып табылатын жылжымайтын мүлiктi өткізу iс жүргізу заңдарында белгіленген тәртіппен ашық сауда-саттықта сату арқылы жүргiзiледi.
Егер борышкер жол берген негiзгi мiндеттеменi бұзушылық маңызды емес болса және осының салдарынан кепiл ұстаушының қойған талаптарының мөлшерi кепілге берілген мүлiктiң құнына анық сәйкес келмесе, ипотека шарты бойынша кепілге берілген мүліктен айыпақы өндiрiп алуға рұқсат берiлмеуi мүмкін.
Ипотека шарты бойынша кепілге берілген жылжымайтын мүлiктен айыпақы өндiрiп алу туралы шешiм қабылдаған кезде сот мыналарды анықтап, шешiмiнде көрсетуге тиiс:
1) оны сату аяқталғаннан кейiн айқындалатын жылжымайтын мүлiктi сақтау және өткізу жөнiндегi шығыстар сомасын қоспағанда, кепілге берiлген мүлiктiң құнынан кепіл ұстаушыға төленуi тиiс барлық сомаларды; проценттік ара қатынаста есептелетін сомалар үшін сыйақы есептелетін сома, сыйақының мөлшері және ол есептелуге тиіс кезең
2) құнынан кепіл ұстаушының талаптары қанағаттандырылатын, ипотеканың мәні болып табылатын жылжымалы мүлік;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүлiктi өткізу кезінде бастапқы сату бағасы;
4) егер олар қажет болатын болса, жылжымалы мүлiктi өткiзiлгенге дейiн сақтауды қамтамасыз ету жөнiндегi шаралар.
Ипотека туралы Заңның 21-бабының 4-тармағына сәйкес кепіл ұстаушының өтiнiшi бойынша дәлелді себептері болса, сот кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндiрiп алу туралы шешімде оның іске асырылуын, егер:
1) ипотека шарты бойынша ол қандай жылжымайтын мүлiктi кепiлге бергенiне қарамастан, кепіл осы азаматтың кәсiпкерлiк қызметті жүзеге асыруымен байланысты болмаған жағдайда, кепіл беруші азамат болып табылса;
2) ипотеканың мәні ауылшаруашылық мақсатындағы жерлердің құрамындағы жер учаскесі болып табылса бiр жыл мерзімге дейін кейінге қалдыруға құқылы......