Экономика | Кәсіпорынды жалдау шарты

Мазмұны

Кіріспе 3
I. Жалдау шартының мазмұны
1.1. Жалға берушінің міңдеттері (жалға беруші) 5
1.2. Жалдаушының міндеттері 16
II. Кәсіпорынды жалдау шартының үғымы және мазмұны.
2.1. Кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі. 22
2.2. Кәсіпорынды жалдау шартының субъектілері 25
2.3. Кәсіпорынды жалдау шарты
тараптарының құқықтары мен міндеттері 29
III. Кәсіпорынды жалдау шартын жасау тәртібі және орындау.
3.1. Кәсіпорынды жалдау шартын жасасу 31
3.2. Кәсіпорынды жалдау шартының орыңдалу ережелері 36
Қорытынды 39
Пайдаланылған әдебиеттер 41-42....

I. Жалдау шартының мазмұны
1.1.Жалға берушінің міндеттері (жалға беруші)
Жалға беруші бірінші кезекте мүлікті жалдаушыға шарт талабы мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (қараңыз: ҚР АК 547-бап, 1-тармақ). Беруге жататын мүліктің күйі алдымен шартта анықталуы тиіс, мысалы, қоймалық жайды жалға беру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар өрт қауіпсіздігін талаптарына, оңда анықталған уақыттық режимнің сақталуы, ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер шарттың өзінде мүліктің жағдайына қойылатын талаптар анықталмаса, онда олар мүлік пайдаланылатын мақсаттар мен мүліктің белгіленуіне сүйене отырып белгіленеді. Дегенмен, бүны істеу сату-сатып алу шарты бойынша қойылатын сапасын анықтауға әлдеқайда қиын. Жалға қойылатын талаптар, әдетте субъективті сипатта болады. Олар бойынша келісе алмаған (келісімге келмеген) тараптар арасында шешілуі қиын қарама-қайшылықгар пайда туындайды. Сондықтан егер жалдаушы мүліктің қандай да бір ерекше сапаға ие болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы керек және кемшіліктер шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың кемшілігі үшін жауапкершілік жөніндегі сұрақгы шешудің басқа мүмкіндігі бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және затты жалға алмай тұрғанда табылса немесе жалдауды сол берілген мүлікті пайдаланып және оның кемшіліктерін бүрын білген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.
Заттың кемшіліктерінен мүліктің қолдану (пайдалану) нәтижесінде пайда болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бүл мынадай болу мүмкін: қолданудан соң бірнеше жылдар өткеннен кейін мүліктің күйі тиісті деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бүл шарттың 2 тарабының белгілі іс-әрекетінің орындалуы мен белгілі шешімдер қабылдауын талап етеді. Сондықган А.А.Ивановтың "шарт жасаған бойда мүлік ереже бойынша жалға алушыға берілсе де, мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету мідеті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді"1 деген үзілді-кесілді мінездемесімен келісу қиын. Ол мүлікті жалға беру келісімінің жақгарының арасында бөленеді, оған жалға беруші мен жалдаушының міндеттері мен қүқықгарын алдағы уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.
Мүлік өзіне қатысты қүжаттарымен өзінің жиынтығына жататын барлық бөлшектерімен (кешенділігін растайтын қүжаттар, қауіпсіздік, мүліктің сапасы, қанау тәртібі және т.б.) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке құқығын бекітетін қүжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімшарт ал мүліктің қанауы жүзеге асыру үшін керекті қүжаттар да кірмейді. Қүжаттар жалға берушіде қалып және жалдаушының онымен таныс болуы шартта қарастырылуы мүмкін.
Егер құжаттар мен оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз жалдаушы шартты жасау кезінде есепке алынған қүқығы бар мүлікті керекке жарата алмаса және елеулі мөлшерде одан айрылып кдлса, ол жалға берушіден қүжаттарға қатыстыларды талап ете алады және шартты бүза алады. Бүл айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етуіне болады дегенді есепке алмайды.
Жалға беруші мүлікті шартта көрсетілген мерзімде беру керек, егер шартта мерзім көрсетілмесе, онда ол (мүлік) ақылға қонымды мерзім ішінде берілуі тиіс.
Жалға беруші шартта қарастырылған мерзімде мүлікті бермесе, жалдаушы бүл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап етеді немесе шартты бүзуды талап етеді. Бүл екі жағдайда жалдаушы өзіне келген шығынның орнын толтыруды талап ете алады.
Заттарды бергеннен кейін де меншік иесі зат меншігі қүқығына байланысты тиісті ауыртпалықгарды сақгап қалады. Сондықган жалга алғанда меншік иесі жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге қатар заттық өкілеттіктің түгелдей барлығын толық есептеп шығарып тастауға болмайды. Меншік иесімен бірге осы немесе басқа объектіге заттық өкілеттіктер басқа түлғаларда да пайда болғанда, мүлікті үстауға байланысты ауыртпашылықты бөлу мәселесі нақты жағдайға қатысты тиісінше шешілетіндігі көрінеді.
Мүлік жалдау шарты бойынша ауыртпашылығын бөлу шарттан екі жаққа мынадай түрінде беріледі. Жалға беруші соңдай-ақ жалға беретін мүліктің есебінен күрделі жөндеуден өткізуді келісілген уақытта жасау, егер заң актілерімен басқа да шарттарда қарастырылмаса, онда өз есебімен келісілген уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек. Жалға беруші соңдай-ақ жалдаушы жауап бермейтін жағдайдың нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі, егер заң актылары және келісімшартта басқадай бекітілмесе (қараңыз: ҚР АК 552-бап 2). Келтірілген Азаматтық кодекстің нормаларын мағынасы бойынша жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыдан мүлікті жалға беруге үшінші жақтың барлық құқықтарын алдын ала айтып қоюға міндетті (сервитуте, кепілге алу құқығын және т.б.). Сондықтан да 1-кезекте мүлікке заттық құқық туралы яғни оны ауыртпашылық етуі туралы сөз болмақ.
Мүлікті жалға беру осы мүлікке 3-жақтың қүқығының өзгеруі және тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде кұқық бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл кезде бір құқықтың басқалар алдына басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың алдында кұқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік негіздемесі болмаса, мысалы, жалга алушының қүқық өкілеттігін иелену басымдылығы меншік құқын иеленушілердің алдында күдік тудырмаса, егер бұл кезде шарт талаптары сақталса мүмкін болады. Басқа жағдайда осы және басқа заттың құқығының басымдылығын анықтаудың жанама критерийлері оның бірінші реттілігі болып табылады.
РФ АК-де бәсекелестік құқығының біреуінің басымдылығы туралы мәселенің неғұрлым толықтай тәртіп белгіленуді мазмұндалған. Егер зат алуға бірнеше несие беруші үміткер болса, олардың біреуіне кредитор үміткер болса, олардың біреуіне зат беріліп жоғалады, ал егер зат берілмесе онда міндеті ертеректеу пайда болған сол құқыққа ие адам артықшылққа ие, ал егер бұны орнату мүмкін болмаған кезде — кім бірінші шағым берсе сол адам ие болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтың артықшылығы еске алынады да оның критерийлері көрсетілген.1
Заттарды белгіленген уақытқа жалдаушылардың әрбіреуіне пайдалануға беру құқығымен мүліктік жалдау шартының бірнешеуін жасауға мүмкін болады. Жалға беруші мұндай шарттарды жасау мәселелерін өзінің жеке еркімен шешеді және егер осы немесе басқа жаддаушының тікелей құқығына немесе мүддесіне қандай да бір нұқсан келтіретін жасаушылық болмаса жаддаушының ешқайсысы да шектеулі пайдалану құқығымен жалға берушіге қандай да бір шағымдарын қоя алмайды, жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Бұдан басқа жалға беруші жалдаушыдан оның басқа барлық міндеттемелерін орындауды талап ете алады.
Жалдаушы шарт талабына сәйкес оған жалға берілгенде пайдалануға міндетті, ал егер мүндай жағдайлар шартта анықталмаса мүліктің белгіленуіне сәйкес анықталады.
Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмүны бойынша жалға берушінің міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып табылады. Бұдан басқа жалға беруші келісім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану белгілі. Шамада шектелген болады, мысалға, осыдан кұрал-жабдықтарды күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп тууы мүмкін.
Егер жалдау шартымен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті осындай әрекеттерді тоқтату туралы жалға берушінің жазбаша түрдегі ескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші шартты бұзуға және мүлікті қайтаруға талап ету құқығын пайдаланады. Егер оған жалға беруші әрекеттерінен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350-бабына сәйкес орнын толтыруды талап етуіне құқылы болады. Жалға беруші зиянның орнын толтыруды жалдаушы және өзінің міндеттерін бұзған кезде, бірақ та мүліктік жалдау шарты бойынша жалдаушының міндеті бойынша талап етуге құқығы бар, егер ол кәсіпкерлік сипатта болмаса, әрқашан кінәға негізделген болады.
Жаңа Азаматтық Кодексте жалдаушының мүлікті жалдауының билік ету шектері неғұрлым толық жазылған. Жалдаушы жалға берушінің жалға алынған мүлікті қайта жалға беруіне (субаренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз еркімен іске асыра алады. Жалдаушы жалданған мүлікті ақысыз пайдалануға беруі мүмкін, сондай-ақ бұл құқықтарды кепілге беруі және егер басқаша заң актілерімен бекітілмесе, шаруашылық серіктестіктерінде, акционерлік қоғамда жарғылық қорына салым ретінде салуға немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде өткізуі мүмкін мұндай кұқылық иелік етуіне орай тікелей шартта айтылуы да мүмкін.1 Барлық көрсетілген жағдайларда, қай жалцауды шығаруға, жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапкершілік жалдаушы алады. Мүлікті басқа тұлғаға беру туралы негізгі жалдау мерзімінің шегінен асып кететін уақытқа жасалуы тиіс емес.
Субаренданың қызметі мүлікті жалдаудың негізгі шартына байланысты болады. Егер мүлікті жалдауды заңдарда қарастырылған негіздемелер бойынша жарамсыз болып табылса, осыған сәйкес жасалған субаренданың жарамсыз болады (ҚР АК 560-бап). Осы нормалардың мазмұнына орай негізгі мүлікті жалдаудың шартына құқытық қатынастардың мүлікті ақысыз пайдалану, кепілге беру және басқалар да тәуелді болады.
Жалдаушы жалдау ақысын өз уақытында төлеуге міндетті. Ол есептеулер тәртібіне, жалдау төлемін жүзеге асырумен байланысты басқа да міндеттерді орындауға қатысты төлемдердің шарттары мен тәртібін сақтауға міндетті.
Егер мәселе ақшалай есептеулер туралы болса, онда ҚР-ның ақша айналымының режимі сақталуы тиіс. Егер төлемнің басқа түрі қарастырылса, онда оларға сату-сатып алу, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету туралы нормалар қатынасын жатқызуға болады. Бұл жалпы алғанда жалдаушының жалдау төлемі бойынша міндеттерін белгілейтін нормалардың мағынасынан туындайды. Негізінде заңдылықта осы тәрізді қызмет атқаратын нормалар жоқ және жалдауға төлем жасаудың тәртібі мен шарттары қарастырылмаса, онда орта рыноктық параметрлер қолданылады (ҚР АК 385-бап, 3-тармақ). Сонымен қатар, екі жақтың мүдделері де ескерілуі керек.
Егер жалға берілген мүліктер бірдей, біртекті сапалы және т.с.с. болса онда оларды пайдаланғаны үшін төлем барлық мүлікке бірдей тағайындалады. Егер мүліктің жекелеген құрамдас бөліктерінің қандай да бір ерекшеліктері болса, жалдап алушыға қосымша табыс әкелсе, өнімдірек болса, онда олар үшін жеке ақы белгілеуге болады.
ҚР АК-ның 546-бабына сәйкес жалдау ақысын төмендегідей түрлерге тағайындауға болады:
1) кезеңмен немес бір мезгілде жасалатын акшалай түрде
анықталған төлемдер;
2) жалға алынған мүлікті өнімді, жемісті немесе табысты
пайдалану нәтижесінде алынған белгіленген үлестер;
3) жалдаушының белгілі бір қызметті көрсетуі;
4) жалдаушының жалға берушіге шартпен бекітілген заттарды
меншікке немесе жалға беруі;
5) шартпен бекітілген жалданған мүлікті жақсарту бойынша
шығындардың жалдаушыға жүктелуі. Жалдаушы мен жалға
беруші шартта мүлікті қолданғаны үшін төлемдердің
жоғарыда көрсетілген түрлерін немесе басқа да төлем
түрлерін үйлестіре алады.
Егер де жалдау ақысының нақты түрі көрсетілмесе, онда ол ақшалай түрде төленеді де тікелей шектеу қойылмаған жағдайда мүлікті пайдаланғаны үшін ақы мөлшерін өзгертуге болады, бірақ жылына бір реттен аспауы керек. Шарттардың басқа да өзгерістері сияқты (ҚР АК 405-бап, 1-тармақ) бұл екі жақтың келісімі бойынша жүзеге асуы тиіс, бірақ ҚР АК-ның 456-бабының 3-тармағы бойынша жалға беруші баға өзгерісін негізге ала отырып жалдау ақысының мөлшерін өзгертуді талап етуге құқылы.
Бұл жағдай жалдау ақысының орта рыноктык деңгейі күрт жоғарылап кету жалға беруші үлкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.
Заң актілерінде мүліктік жалдаудың, сонымен қатар мүліктің жекелеген түрлерінің ақы мөлшерін қайтару үшін басқа минималды мерзімдер бекітіледі. Орталықтандырылып тағайындалатын бағалар мен тарифтер өзгерсе, ешқандай келісімсіз және дәлелсіз бір жақты тәртіпте (1 жақтың талап етуі бойынша) жалдау ақысын қайта қарастыруға болады. ҚР АК 546-бабында 4 тармақ бойынша жалдау ақысының мөлшерін қайта қарауға бірдей құқылы. Жалға беруші жалдаудың орталықтандырылған өзгермелі бағалары мен тарифтері көрсетілген жағдайда жалдау ақысын қайта карауды талап етуі мүмкін. Осыған сәйкес жалдаушы жалдау ақысын төмендетуді талап етеді.
Шартта мүлікті қолданға үшін жалдау ақысының күшінде болатын барлық уақыт мерзіміне оны өзгерту құқығынсыз тгағайындалатыны қамтылады. Жалдау ақысының мөлшерінің өзгеруінен ұзақ мерзімді міндеттемелердегі төлем валютасының (көбіне теңге) инфляциясымен байланысты оның индексациялануын ажырата білген жөн, бірақ индексация шартта қарастырылуға тиіс (282-бап, 3-тармақ).
Егер жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты шартта келтірілген мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің күйі нашарласа, жалдаушы оның ақысын төмендетуді талап етуге құқығы бар. Мысалы, жалға берушінің мүлікті бөлшектеп, күрделі жөндеуден өткізуі, оны қосымша басқа тұлғаларға жалға беруі салдарынан мүлікті пайдалану жағдайы нашарлауы мүмкін. Мүліктің жағдайы (күйі) нашарлағанда жалдаушының кінәсі болмауға тиіс. Осылайша, жалдаушының бұл құқығы оның жалданған мүлікті күтіп үстау бойынша өзінің міндеттерін орындаған жағдайда ғана туындайды (бұл туралы кейінірек қарастырамыз).
Жалға берілген мүліктің кемшіліктерін байқаған жағдайда, жалдаушы өз таңдауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:
1) мүліктің кемшіліктерін ақысыз жоюды;
2) сәйкес мөлшерде жалдау ақысын азайтуды;
3) мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен осы кемшіліктерді жоюға кетен шығындарды ұстап қалуды. Бұл жағдайда жалдаушы жалға берушіні алдын ала ескертуі тиіс;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды.
Жалдаушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болған жалға беруші жалдаушымен жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайдағы басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Егер қабылданған шаралар (мүлікті пайдаланғаны үшін төлемнен кемшіліктерді жою бойынша шығындарды үстап қалу) жалдаушының шеккен зиянын жаппаса, жабылмаған шығыңдар орнын толтыруды талап етуге құқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге кұқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын жалдау мерзімінен бұрын бұзуд талап ету кұқығы жалға берушінің кемшілігі бар мүлікті жалға берушімен жалдаушының құқығын шектейтін жағдайда берілуі тиіс.
Егер жалдаушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін елеулі түрде бұзған жағдайда жалға беруші жалдаушыға оперативтік санкцияларға қолдана алады. Ол жолдаушыдпн жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етеді. Төлем мерзімін жалға беруші белгілейді, бірақ ол төлем мерзімі үшін уақытынан бұрын төлеуді қатарынан екі және одан да көп талап ете алмайды.
Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе, жалдаушының жалдаған мүлікті пайдалану нәтижесінде алған өнімі, жемісі немесе басқа да табысы оның меншігіне көшеді.
Жалдаушы мүлікті дұрыс (түзу) жағдайда ұстауға, өз есебінен ағымдық жөндеу жұмыстарын жүргізуге және мүлікті күту бойынша шығындарды өтеуге міңдетті, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе.
Жалдаушының талаптары жөнінде немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болган жалға беруші жалдаушының жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайда басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Жалға берушінің (меншік иесінің) мүлікті дұрыс, қалыпты жағдайда үстау міндеттері шарттың күшінде болатын уақыт кезеңінде жалдаушыға өтетінін білдіреді. Осыған орай, жалдаушы мүлікті жарамды қалыпта сұтау үшін қажетті әркеттерді орындауға міндетті болады. Мысалы, двигательдің майын алмастыру, жүмыс соңынан механизмнің жүмысшы бөліктерін тазалау, арнайы салқындатқыш сүйықтық қолданылмаған және агрегат жылы ......